Bez čula-rekla-kazala. Što se uistinu trenutno događa na tržištu nekretnina u Zagrebu porazgovarali smo s arhitekticom i agenticom Nejrom Sitnić Milanović iz Ofis nekretnina koja nam je otkrila: ‘dok je prije mnogim kupcima bilo najvažnije ulaze li kućanski aparati u cijenu kvadrata, danas ih ipak više zanima ima li zgrada serklaž’.
Svijet se u posljednja tri mjeseca zaista promijenio, a imamo osjećaj da će se uskoro opet mijenjati. Korona, lockdown, potres, ponovno otvaranje i ‘nova normalna’ euforija… No, ono što vjerujemo mnoge jako zanima je koliko se sve te stvari odražavaju na vrijednost naših nekretnina u Zagrebu. Pada li vrijednost stanovima u centru ili možda nekima čak i raste? Kakve nekretnine se trenutno traže? Da li čekati s prodajom ili ipak požuriti? Hoće li visoke pričuve i dolazak sezone grijanja utjecati na tržište nekretnina?
O svemu tome porazgovarali smo s arhitekticom Nejrom Sitnić Milanović iz zagrebačke agencije Ofis za nekretnine i arhitekturu koja se desetak godina bavi prometom nekretnina.
– Koliko se tržište nekretnina promijenilo od potresa do danas? Što se traži, što se izbjegava?
Nejra: Promijenio se svijet, naravno da se promijenilo i tržište nekretnina. Neizvjesnost je stanje uma kod većine, a blokada je prirodna posljedica neizvjesnosti. Kupci trenutno čekaju da stanovi pojeftine za 30-40 posto, dok prodavatelji čekaju da kupci shvate kako nema opravdanja za toliko drastično spuštanje cijena. I tako promet nekretninama uglavnom stagnira.
– Da li su kupci izbirljiviji – da li primjećujete da je veća potražnja stanova u zgradama napravljenim od armiranog betona?
Nejra: Sada svi baratamo pojmovima ‘armirano betonska konstrukcija’ i ‘serklaž’. Kupci bez iznimke žele saznati kakva je konstrukcija zgrade, što je veoma pohvalno. Prije potresa je primjerice kupce više zanimalo jesu li u cijenu stana uračunati kuhinjski aparati, nego od čega je izgrađena zgrada u koju će dovesti obitelj.
– Kakva je situacija u centru. Da li su ljudi počeli prodavati stanove po crvenim zgradama? Jesu vam se neki vaši klijenti žalili već na ‘lovce’ na nekretnine?
Nejra: Rekla bih da tu ima jako puno nagađanja, a malo istine. Klijentica koja živi u Petrinjskoj ulici i zgrada im je dobila crvenu markicu prepričava mi kako je cijena stana u Donjem Gradu pala na 1.500 eur/m2 za žutu markicu, a 1.200 eur/m2 za crvenu. Kad sam ju pitala kako zna, kaže kako joj je to rekao susjed koji u istoj zgradi prodaje stan od 30 m2. Imao je pogođenu cijenu za prodaju od 70.000 eur, ali nisu potpisali ugovor i dogodio se potres. Sada mu kupac nudi 35.000 eur. Pitam ju je li prodao? Nije i nema namjeru. Pitam dalje je li itko od njenih susjeda prodao stan? Nije. Pa kako zna koje su cijene ako nitko nije prodao? Odgovor je: Pa priča se… Budući da pratim kupoprodaje zavedene u poreznoj upravi ne mogu vidjeti drastičan pad cijena jer ih je malo (90% manje nego prošle godine u ovo vrijeme), ali se priča po gradu pa bi valjda trebalo biti istina. No s druge strane, dobar proizvod uvijek nađe kupca pa tako i mi vjerujemo da će ovaj prostrani i svijetao stan, na mirnoj lokaciji na Pantovčaku, u novijoj zgradi koja je seizmički potpuno sigurna, brzo pronaći vlasnika jer ima odličan omjer uloženog i dobivenog.
– Što bi vi savjetovali za ljude koji imaju stan u jednoj od takvih zgrada?
Nejra: Savjetovala bih složnost i strpljenje. Iz mog iskustva, građani su često neupućeni u prava i obaveze koje ima etažni vlasnik i iz te neinformiranosti nastaje veliki broj sukoba između stanara pojedinih ulaza. Vlasnik ste svoje nekretnine i ostatka zgrade u idealnim omjerima, to vam piše i u vlasničkom listu. Želite li održati vrijednost svoje nekretnine nakon što joj je stradala konstrukcija, pobrinite se da se što prije dogovorite i krenete u popravke kako biste spriječili daljnje propadanje. Budite složni, ali i strpljivi i čekajte uputstva struke. A struka savjetuje da se provode samo hitne mjere (dimnjaci, balkoni, otvorena krovišta), dok biste za značajne intervencije vezane uz konstrukciju trebali pričekati detaljan pregled zgrade. Ovo je važno kako se ne bi počele provoditi nekvalitetne i neispravne obnove konstrukcije. Kupce savjetujem i da se upoznaju s vanknjižnim teretima. Ako je primjerice zgrada preko upravitelja podigla 30.000 eura kredita za obnovu fasade, to je vanknjižni teret. Kupac s tim mora biti upoznat jer mu taj teret ostaje sa stanom, a on neće biti vidljiv u vlasničkom listu. Očekivati će cijenu pričuve od 200 kn, a ona za stan od 75 m2 može iznositi i preko 900 kn ukoliko je bilo većih radova na zgradi. Nakon što se provedu konstruktivne sanacije, veliki broj zgrada imati će slične terete i ako im na to već nije ukazao njihov agent za nekretnine, kupci sami moraju postaviti to pitanje.
– I vaš ured je nastradao i preselili ste se…
Nejra: Da, naša agencija se nalazi u Medulićevoj koja je pretrpjela posljedice potresa i na svojoj smo koži najbolje osjetili što znači ‘zajednica’ nesložnih stanara. Uvidjeli smo da će sanacija potrajati, a kako je nama ured potreban, dogovorili smo se s našim poslovnim partnerima i u jednom se danu preselili u Regusove urede u Savskoj gdje imamo svu potrebnu infrastrukturu. Na isti smo način pomagali svojim klijentima koji su se našli u sličnoj situaciji i za njih smo tražili adekvatan smještaj. Tu je najbitnije da ste brzi i učinkoviti što nama nije bio problem jer dobro poznajemo zagrebačko tržište nekretnina pa smo mogli u kratkom vremenu reagirati.
– Da li je došlo do korekcija cijena u centru? I što mislite da će se događati kroz godinu dana?
Nejra: Gledajući oglašivače, nije. Bombastičan naslov „Počelo je” i jedan oglas za super povoljan kvadrat u centru ne čini proljeće ali povećava broj klikova. Slušajući reakcije naših prodavatelja, nisu još uvijek spremni na spuštanje cijena veće od onog standardnog pregovaračkog 5-10 % koji je vrijedio i prije pojave korone i potresa. Svi pokazatelji ukazuju na to da će do pada cijena određenih nekretnina doći, ali imamo i ono famozno „ako” na što utječe mnoštvo faktora. Prodaja stanova u Zagrebu će u svakom slučaju doživjeti promjenu no pričekajmo da vidimo kako će tržište izgledati.
– Priča se i o ‘statičkim certifikatima’ koji bi kupcima i najmoprimcima dali na uvid statičko stanje zgrade. Dakle, nešto slično kao energetski certifikat… treba li tako nešto uvoditi? Koliko bi takvi certifikati uredili stanje na tržištu? Kako uopće ljudi reagiraju na energetske certifikate?
Nejra: Imali smo brze preglede zgrada i podjelu „markica”. Logičan korak koji slijedi je detaljan pregled i trebao bi biti definiran novim „Zakonom o obnovi zgrada oštećenih potresom na području Zagreba i okolice” koji je trenutno u javnoj raspravi i možemo ga očekivati tek na jesen. Certifikat koji spominjete će se vjerojatno zvati Seizmički certifikat i trebao bi obuhvatiti sve provedene mjere obnove/popravka/pojačanja zgrada. Iskreno se nadam da će biti korisniji od energetskog certifikata i ako bude detaljan i kvalitetan, naravno da ga je potrebno uvoditi. Procjeniteljima će olakšati posao prilikom izrade vjerodostojne procjene, a kupac koji razmatra kupnju stana u zgradi koja je stradala u potresu mora imati informaciju o tome što je od radova napravljeno.
Nejra: Hoće li potres uzrokovati neke nove strahove. Da li imate usluge statičara i građevinara koje angažirate ako kupac to želi?
Prirodno je i logično je da je potres uzrokovao nove strahove, ali on ne smije upravljati nama jer nećemo biti u stanju donositi racionalne odluke. Ljude je ova situacija osvijestila i sada puno više pažnje posvećuju sigurnosti. Kao što kod kupovine automobila gledamo ima li zračni jastuk i ABS, tako kupci sada pitaju je li zgrada seizmički sigurna. Naš ured od samog početka surađuje sa sudskim vještakom koji je ujedno i ovlašteni procjenitelj.
Njegove usluge kupci većinom traže tek kad im banka to uvjetuje u proceduri odobravanja kredita, a tada je nekretnina već kaparena, no uvjerena sam kako će se ta praksa u budućnosti promijeniti. Također surađujemo i sa statičarem i građevinskim tvrtkama u čije smo se izvođenje radova osobno uvjerili.
– Iz prakse, što vas ljudi najčešće pitaju kada kupuju nekretninu: Čega se najviše boje?
Nejra: Boje se agencije jer nažalost imaju loša prethodna iskustva. Tada im najprije argumentiramo kako svi posrednici nisu isti, niti su svi nestručni i sebičnih interesa. Kada smo isprali taj gorak okus u poslovanju s nekom od bezbroj agencija na malom zagrebačkom tržištu, onda rješavamo strah od prodavatelja. S kupcem analiziramo kakav je nedostatak prodavatelj mogao zatajiti u stanu, postoji li nešto što ne valja sa zgradom, zašto se nekretnina uopće prodaje, postoji li „susjed iz pakla” i slično. Zatim se suočimo sa strahom od „papira”. Upravo čekamo realizaciju jednog APN kredita za stan u Novom Zagrebu. Rješenje o uporabnoj dozvoli za zgradu je imalo grešku koja se potkrala referentu. Riješili smo problem ali uz puno obilazaka raznih institucija, izgubljenih živaca i strahova da sve neće biti gotovo na vrijeme. U ovom poslu je i puno anegdota. Jedna mi se dogodila nedavno kad je klijentica otkrila da u istoj zgradi u blizini Britanca živi bivša supruga njenog bivšeg muža i kupoprodaja je propala. Jedan od svježijih primjera je kad smo kod javnog bilježnika imali dogovoren termin za potpis ugovora o kupoprodaji stana u centru. Kupac se nije pojavio, a kad ga je agent nazvao, javila se supruga i objasnila kako su se posvađali i odustaju od kupnje.
Ovo je prilično stresan posao jer radimo s ljudima i njihovim životnim odlukama, ali donosi i puno radosti kada su kupac i prodavatelj zadovoljni obavljenim. Da biste bili dobar agent za nekretnine nije dovoljno samo poznavati tržište i struku već morate baratati i komunikacijskim vještinama, biti proaktivni, dobro upravljati vremenom, a nerijetko biti i psiholozi.
