Da li se više isplati napraviti kuću za odmor ili apartmane? Koje su razlike u pristupu uređenju, bookingu, gostu… Učimo na tuđoj koži – projekt O’live residence
Pričali smo vam o Mirni i Roku Kero te njihovom snu – kući O’live residence u Bibinju sa šest apartmana koji će biti njihova sigurnost / second job / budućnost / penzija… Obećali smo vam dati sva znanja i iskustva o tom procesu – od ideje do realizacije. Real iskustvo izgradnje i opremanje kuće s apartmanima na moru.
Jedan od ključnih prvih koraka i velikih dilema koje prolaze mnogi koji kreću u investiciju gradnje objekta za turizam je da li graditi kuću za odmor ili apartmane.
Mirna i Roko uz tu dilemu imali su još jednu, a to je da li GRADITI klasičnE apartmanE ili bed and breakfast aparthotel, koji bi gostima daO kvalitetu više, TE BI SE na taj način malo odvojili od konkurencije.
Bed and breakfast, koliko god zvuči jednostavno, u očima hrvatskih propisa i zakonodavstva to nije. Sva hrana mora se pripremati unutar objekta, što znači da kuhinja i mjesto za objed moraju biti “pod istim krovom” kao i smještaj.
Kuhinja i blagovaonica, dakle, ne mogu biti zasebni objekt u vrtu, na istoj parceli. Prema zakonima i važećim prostornim planovima to je moguće samo ako se taj put spoji “hodnikom” koji onda ulazi u BRP i druge parametre o visinama, udaljenostima od ruba čestice, izgrađenosti parcele…
I to je razlog zašto su Mirna i Roko brzo odustali od usluge doručka za svoje goste. Ostala je još dilema da li se više isplati apartman ili kuća za odmor.
Jedna i druga opcija imaju dobre i loše strane. Kuće za odmor lakše su za bookiranje i održavanje jer u pravilu gosti u njima ostaju dulje, minimalno tjedan, pa čak do 14 dana. To znači da manje puta imate smjene gostiju, manje gnjavaže oko čišćenja i promjena posteljine, ali vrlo važan segment nije samo interijer nego i eksterijer.
Kod kuće za odmor okućnica je važan, ako ne čak i važniji segment od interijera. Bazen, sunčalište, igralište za djecu su obavezni, a standard postaju i sauna i jacuzzi.
Znači li to da su kuće za odmor skuplje za opremanje nego apartmani?
Ne nužno. Najskuplji dijelovi opremanja su uvijek kupaonice i kuhinje. One, uz podove i građevinske radove uvijek usisaju najveći dio budžeta, a prema današnjim standardima bilo bi dobro i u apartmane ugraditi saunu, jacuzzi ili zajednički bazen.
No, prije odluke da li ići u gradnju apartmana ili kuće za odmor važno je vidjeti neke druge parametre – prvenstveno lokaciju, koja najviše utječe na odluku.
U gradovima i turističkim zonama gosti se zadržavaju kraće nego u unutrašnjosti i na osami. Zapravo, to uopće nisu isti gosti.
Jedni su oni koji cijene privatnost, mir, tišinu i žele kvalitetno vrijeme provesti sa svojom obitelji i prijateljima s kojima idu na odmor, a drugi su oni koji žele jutarnju kavicu popiti u gradu, biti u žiži zbivanja, raditi izlete i svoj godišnji ODMOR raskomadati na puno zanimljivih točaka.
Ovi prvi pretežno biraju kuće za odmor, dolaze s većim društvom i u pravilu u kući kuhaju, jedu, kupaju se na bazenu, roštiljaju i uživaju u objektu kojeg su unajmili, a ovi drugi dinamičniji i “solo putnici” biraju apartmane i većinu vremena provode na plaži, po restoranima, kafićima i na izletima.
Jedni biraju selo, a drugi radije gradove i mala mjesta. Stoga ako imate parcelu na osami vrlo logično je da napravite kuću za odmor, a ako je parcela u gusto izgrađenoj zoni da odaberete gradnju apartmana.
Razlog zašto su Mirna i Roko odabrali apartman je i što su prilični ziheraši.
– Apartmani su zapravo stanovi. Ako nam turizam ne bude išao ili nam usfali novaca, lakše ćemo sve etažirati i prodati jedan ili dva stana, nego cijelu kuću. Zato smo i napravili da su apartmani dvoetažni, da čovjek ima dojam svoje male kuće – objasnila je Mirna Kero, suvlasnica O’live residencea.
To je uistinu dobar argument, a nezanemarivo je i da više apartmana daje i veću vjerojatnost da će biti popunjeni.
Tjedan dana rupe u bookingu kuće za odmor vlasnike obično stoji od 2000 do 4000 eura u špici sezone, a jedan bolji apartman od 700 do 1500 eura, ovisno o veličini, kapacitetu, nivou, broju zvjezdica…
S druge strane, apartmani su mnogo zahtjevniji za bookiranje i održavanje jer gosti u njima ostaju kraće – hrvatski prosjek je oko 3 dana (u Zagrebu je jedva 1,5 dana), dok u kućama za odmor gosti obično ostaju dulje i još uvijek po tradicionalnim smjenama subota – subota.
Zašto je to važno? Zato što je čišćenje apartmana veliki problem, posebice ako su smjene gostiju česte i nepredvidive. Temi čišćenja i što lakšeg održavanja posvetit ćemo posebnu temu kao i o cjenicima čistačica i servisa za pranje i peglanje.
Prije konačne odluke da li graditi apartman ili kuću za odmor treba imati na umu da su se trendovi u turizmu u posljednjih par godina promijenili i da gosti danas traže veće i bolje opremljene apartmane nego nekad. Bolje i lakše se iznajmljuju dvosobni i trosobni apartmani u kojima svatko ima svoju spavaću sobu i kupaonicu te nitko ne spava na kauču.
Javna je tajna da su danas mnogi koji su pregrađivali svoje velike stanove u centru Zagreba i pretvarali ih u tri ili čak četiri mala studio apartmana, sada u velikim problemima.
Svu zaradu im pojedu troškovi čišćenja i održavanja, a zbog velike konkurencije ne mogu ostvariti veću cijenu. U oglasnicima ćete naići na puno takvih apartmana koji se ili prodaju ili daju u podnajam.
Da li se to i dalje sve to isplati? Naravno, ali ipak treba biti realniji i ne očekivati neto dobit i ekspresan povrat investicije.
Sa samim opremanjem možete si optimizirati troškove i olakšati čišćenje, pranje, održavanje… Puno puta ćemo se vraćati ovoj temi, a već sljedeći tjedan saznajte na kojim stvarima u apartmanima treba štedjeti, a na kojima ne.
No, ovaj tjedan pripremili smo nekoliko moodborada koji će možda najbolje pokazati kakav namještaj treba birati za kuće za odmor, a kakav za apartmane.
Razlika je u dimenzijama, vrsti materijala, dojmu koji se želi postići…
Kuća za odmor u pravilu mora djelovati toplije, opuštajuće, ladanjski… Zato se obično bira namještaj od punog materijala – masiv, drvo, keramika… Kuhinje u kućama za odmor puno su veće nego u apartmanima, s otocima, šankom za sjedenje, side by side hladnjacima, velikim blagovaonskim stolom.
Veliki dnevni boravak s kaminom, velike vrtne garniture, ležaljke uz bazen, roštilj…
Hladnjaci moraju biti veći, kao i perilica suđa, broj lonaca i tava i općenito mjesta za pohranu stvari. Ipak gosti će u kući kuhati i boraviti dulje, stoga im treba dati prostor za njihove stvari, odjeću, obuću, hobije…
Kuća mora imati i perilicu, sušilicu, što nije nužnost kod apartmana. Svaka vanjska površina mora biti uređena, što znači prema današnjim standardima podrazmijeva bazen.
Čišćenje i pražnjenje bazena tema je za sebe i nju ćemo u jednom trenutku obuhvatiti, no, vratimo se apartmane.
Gosti apartmana najčešće su obitelji s djecom kojima je to praktičnije i povoljnije nego u hotelu te prijatelji, prijateljice, mlađi i stariji putnici koji su došli nešto doživjeti.
Oni u apartmanu provode puno manje vremena, a i apartmani su kvadraturom puno manji nego kuće za odmor.
I oni moraju u apartmanu doživjeti opuštanje i odmor, ali apartman mora biti praktičan za održavanje i često čišćenje.
Izdržljivi i nezahtjevni materijali za održavanje, lakši i prozračniji namještaj, kauč ili fotelja na razvlačenje, manja kuhinja sa znatno manjim hladnjakom, radnom plohom, pećnicom, perilicom suđa…
Namještaj koji dopušta da ga se premjesti, pomakne, odnese u drugu sobu ili vani ako negdje smeta…
Općenito, u apartmanu je moguće predvidjeti puno više različitih scenarija korištenja i zato namještaj treba biti transformabilniji, manji i lakši, usklađen s kvadraturom prostora.
I za kraj, evo i Moodborda i koncepta našeg O’live residencea, još jedanput hvala našim partnerima Emmezeti i Groheu koji su omogućili da sva ova znanja i iskustva postanu javna.
